Gayrimenkul Hukuku 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve Medeni Kanunun bir alt başlığı olan Taşınmaz Hukuku Kanunu ve Eşya Hukuku ile sınırları çizilmiş olan bir hukuk dalıdır.
Gayrimenkul hukuku; gerçek ve tüzel kişiler arasındaki ev, arsa, bina, arazi, tarla gibi taşınmazların alım-satım sürecinde meydana gelebilecek anlaşmazlıkların hukuki yollarla çözümünü sunan, taşınmazlar üzerindeki hakları belirleyen ve kira sözleşmeleri, tapu kadastro belgeleri gibi önemli belgelerin hukuka uygun bir şekilde düzenlenmesine ön ayak olan son derece ehemmiyetli bir hukuk alanıdır.
Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır: 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Gayrimenkul hukuku davaları, gayrimenkul hukuku mevzuat bilgisine vakıf olmayı gerektirir. Bu sebeple gayrimenkul hukuku ile ilgili bir dava başvurusu yapmadan önce mutlaka bir Gayrimenkul Hukuku Avukatından destek talep edilmelidir.
Mülkiyet hakkının içeriği
Madde 683- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Madde 719- Taşınmazın sınırları, tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir.
Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plândaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz.
2. Sınır belirleme yükümlülüğü
Madde 720- Her arazi maliki, komşusunun istemi üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesi için tapu plânlarının düzeltilmesine veya arz üzerine sınır işaretleri konulmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür.
Gayrimenkul Hukuku davalarının dayanağı olan mevzuat bilgileri hakkında;
- https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2644&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3
- https://www.ghdernegi.com/legislations/turk-medeni-kanunu-esya-hukuku-ksm/ daha detaylı bilgi edinebilirsiniz.
Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?
Gayrimenkul Hukuku; Eşya Hukuku Kanunu, Taşınmaz Hukuku Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu gibi geniş bir mevzuat bilgisini içinde barındırır. Gayrimenkul Hukuku alanı yetkinliği en zor hukuk alanlarından biri sayılır. Bu sebeple Gayrimenkul Hukuku Kapsamına giren davalara başvuru yapmadan önce mutlaka güncel mevzuat bilgisine yetkinliği olan Gayrimenkul Hukuku Avukatı ile birlikte hareket edilmelidir.
Gayrimenkul Hukuku ile ilişkili diğer kanunlar aşağıdaki gibidir:
- Türk Ticaret Kanunu
- Tapu Kadastro Kanunu
- Gayrimenkul Kiraları Kanunu
- Vergi Usül Kanunu
- Gelir Vergisi Kanunu
- Vergi Usül Kanunu
- Damga Vergisi Kanunu
- Emlak Vergisi Kanunu
- Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu
- Kooperatifler Kanunu
- İmar Kanunu
- İskan Kanunu
- Mortgage Kanunu
- Büyükşehir Belediyesi Kanunu
- Belediye Kanunu
- Kamulaştırma Kanunu
- Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku Kısmı
- Devlet İhale Kanunu
- Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun
- Türk Borçlar Kanunu Kira Sözleşmesi Hükümleri
- Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun
- Gecekondu Kanunu
- Katma Değer Vergisi Kanunu
- Orman Kanunu
- Kooperatifler Kanunu
Gayrimenkul Hukukuna göre taşınmazın maliki olan kişiler, taşınmazı satın alırken taşınmazdan ayrılamayacak bütünleyici parçalara da malik olurlar. Bu parçalar bir arsada bulunan yapı, tarlada bulunan meyve ağaçları vs gibi taşınmazın ayrılamayacak parçalarıdır.
Madde 684- Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.
Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.
Öte yandan Miras Hukukunun konusu olan İzale-i Şuyu davası konusu sebebiyle Gayrimenkul Hukuku Kapsamına da girer. İzale-i Şuyu yani diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, miras ile birden fazla kişiye ortak olarak kalan bir taşınmazın, tarafların talebi neticesinde pay edilip ayrılması (örneğin 3 dönüm tarlanın 1’er dönüm olarak 3 farklı kişiye bölünmesi) veya taşınmazsın satılarak parasının pay edilmesi davasıdır. Bu sebeple konusu gereği bu dava hem Miras Hukuku hem de Gayrimenkul Hukuku usüllerine göre görülür.
Madde 698 – Paylaşma İstemi
- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
- Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
- Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Yabancıların Mülk Edinmesi Hukuku
Yabancıların Mülk Edinmesi hukuku, 2644 sayılı Tapu Kanununun 6302 sayılı kanun maddesi uyarınca belirlenmiştir. Bu maddelere göre;
- Yabancı uyruklu kişilerin mülk edinebilmesi için mütekabiliyet aranması şartına son verilmiştir. Fakat yabancıların taşınmaz satın alırken bazı sınırlamaları mevcuttur. Bu sınırlamalara göre satın alınan taşınmazın yüzölçümü 30bin hektarı geçmemelidir.
- Bunun yanı sıra yabancı uyruklu kişiler Türkiyede mülk edinirken Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuruda bulunmalı ve resmi sözleşme imzalamalıdır. Yabancı uyruklu kişiler başvuru esnasında kimlik belgesi, pasaport belgesi ve ikamet tezkeresini yanında bulundurmalıdır.
- Yabancıların mülk ediminde önemli olan bir diğer konu mülkün güvenlik bölgesi içinde bulunmaması şartıdır. Yabancı uyruklu kişiler ödeme yapmadan önce askeri makamlardan izin almalıdır.
Madde 35 –Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Demirkapı Hukuk Bürosu Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Hangi Hizmetleri Sağlar?
Demirkapı Hukuk Bürosu olarak danışanlarımıza aşağıda yer alan hizmetleri sağlamaktayız:
- Taşınmaz alım satımı ile ilgili sözleşmelerin hukuka uygun bir biçimde düzenlenmesi
- Borç sebebiyle üzerine ipotek konmuş olan taşınmazın üzerindeki ipoteki kaldırma ve para cezasına çevirmeyle ilgili davaların takibi
- Kiracı ile ev sahibi arasında arabuluculuk hizmeti
- Kira sözleşmelerinin kiracının ve ev sahibinin haklarını koruyacak şekilde düzenlenmesi
Madde 730- Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.
- Gerekli durumlarda kiracıların tahliyesi işlemleri
- Haksız yere evden çıkarılan kiracılar için tazminat davası
- Emlak projelerinin çevre mevzuatına uygunluğunun kontrolü
- Yabancıların mülk edinmesi süreci için hukuki destek
- Miras davalarında taşınmaz üzerindeki ortaklıklarda izale-i şuyu davası
- Kamulaştırma ile ilgili problemlerin çözümü hizmeti
- Gayrimenkul Hukuku ile ilgili danışmanlık hizmeti
- Gayrimenkul Hukuku kapsamına giren davalarda başvuru dilekçesi hazırlama ve ilgili mahkemeye dava isteminde bulunma hizmeti
- Gayrimenkul Hukuku kapsamındaki davalarda dava takibi hizmeti